Opublikowano: 14 Kwi 2022 13 min. czytania Kategoria: Poradnik Hipoteczny Decydując się na nabycie nieruchomości możemy skorzystać z opcji kupna mieszkania od dewelopera. Jest to sposób nabywania lokalu z rynku pierwotnego. Choć tego transakcje realizowane są codziennie przez mnóstwo osób, to jednak sam proces nie jest tak prosty jak dokonanie zakupu jakiegokolwiek innego dobra na rynku. Dlatego przygotowaliśmy 7 wskazówek, które podpowiedzą Ci jak korzystnie nabyć mieszkanie od dewelopera. Z tego artykułu dowiesz się: skąd pozyskać środki na kupno mieszkania, dlaczego wybór mieszkania jest tak ważny, czy należy weryfikować dewelopera, czym będzie skutkowało podpisanie umowy przedwstępnej, czym będzie skutkowało podpisanie umowy ostatecznej. Spis treści Wskazówka 1. Sprawdź, czy dostaniesz kredyt Wskazówka 2. Jak wybrać najlepszą ofertę mieszkania? Wskazówka 3. Zawsze warto sprawdzić dewelopera Wskazówka 4. Wybierz standard wykończenia Wskazówka 5. Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej? Wskazówka 6. Co trzeba wiedzieć o umowie ostatecznej? Wskazówka 7. Pamiętaj o przeniesieniu prawa własności! Wskazówka 1. Sprawdź, czy dostaniesz kredyt Źródłem finansowania naszego nowego mieszkania będzie kredyt hipoteczny. Jest to właściwie jedyne rozwiązanie, które realnie pomoże nam spełnić marzenie o posiadaniu własnych czterech ścian. Rzadko kto – zwłaszcza jeśli mówimy o młodych ludziach – posiada tyle wolnych środków, aby kupić mieszkanie bez kredytu. Zanim jednak zdecydujemy się „na hura” wybrać nieruchomość z rynku pierwotnego, powinniśmy sprawdzić, czy w ogóle mamy szanse na otrzymanie kredytu hipotecznego. Jak można to zrobić? Wystarczy orientować się jaką mamy zdolność kredytową. Bank oceni ją, kiedy już złożymy o kredyt. Jednakże wcześniej sami możemy ocenić nasze szanse. Zdolność kredytowa będzie większa, jeżeli: dochody są odpowiednio wysokie – im więcej zarabiamy tym lepiej, a jeżeli jesteśmy w małżeństwie i mąż albo żona też pracuje, to bank może być bardziej skłonny do udzielenia kredytu hipotecznego, nie mamy innych długów – jeżeli spłacamy aktualnie jakieś zobowiązania, to spłaćmy je jak najszybciej; zobowiązania, które posiadamy będą wpływać na naszą zdolność kredytową nie mamy innych osób na utrzymaniu – to smutna prawda, ale jeżeli utrzymujemy gromadkę dzieci szanse na uzyskanie kredytu będą małe, zarabiamy więcej niż wydajemy – a jeżeli żyjemy „na styk”, czyli wydatki pokrywają się z wpływami albo co gorsza żyjemy ponad stan, to wówczas nie będzie to dobrze wyglądało w ocenie banku. Ponadto bank zechce sprawdzić naszą historię kredytową. W tym celu sięgnie do raportów Biura Informacji Kredytowej. Jeżeli posiadamy negatywny wpis – czyli w przeszłości nie spłaciliśmy jakiegoś długu – to wówczas nasze szanse na otrzymanie kredytu maleją. Kupując mieszkanie od dewelopera możemy uzyskać pewne ułatwienie. Chodzi o to, że deweloper będzie posiadał dokumenty niezbędne do przedstawienia bankowi. Deweloper może nam także przedstawić doradcę kredytowego, w celu pomocy w wyborze korzystnej oferty kredytowej. Jednakże nie musimy wcale korzystać z doradcy, którego przedstawił nam deweloper. Klient może się zwrócić do doradcy, którego wybrał osobiście. Kredyt hipoteczny - kwota: 350 000 zł, okres: 30 lat Banki Kwota kredytu: 350 000 zł Ilość rat kredytu: 30 lat Oprocentowanie RRSO Prowizja Łączna kwota do spłaty Wysokość raty Akcja PKO BP kredyt hipoteczny - oferta Własny Kąt (zobacz) 9,29 % 9,70 % 0,00 % 1 040 223,60 zł 2 889,51 zł Złóż wniosek Santander Bank Polska kredyt hipoteczny (zobacz) 9,47 % 10,14 % 2,00 % 1 077 854,40 zł 2 994,04 zł Złóż wniosek Alior Bank kredyt hipoteczny (zobacz) 9,83 % 10,29 % 0,00 % 1 089 943,20 zł 3 027,62 zł Złóż wniosek ING Bank Śląski kredyt hipoteczny (zobacz) 9,88 % 10,58 % 1,90 % 1 115 380,80 zł 3 098,28 zł Złóż wniosek Wskazówka 2. Jak wybrać najlepszą ofertę mieszkania? Kupno mieszkania to operacja, które wywoła skutek towarzyszący nabywcy przez długie lata, a nierzadko i przez całe życie. Dlatego tak ważne jest aby wybrać najlepszą ofertę mieszkania. Jak to zrobić? W dobie Internetu możemy dość szybko wyszukać kilka portali ogłoszeniowych z mieszkaniami z rynku pierwotnego. Na każdym z nich znajdziemy mnóstwo ofert. Podsuniemy Wam trzy ważne kryteria, którymi należy się kierować przy porównywaniu ofert. Lokalizacja mieszkania. Jeżeli będziemy musieli dojeżdżać do pracy ponad godzinę, w drodze do lekarza stać w korkach i jeszcze do tego nasze dzieci będą miały daleko do szkoły, to lokalizacja takiej nieruchomości będzie oczywiście na minus. Powinniśmy szukać takiego lokum, z którego wszędzie mamy blisko albo podjąć decyzję na zasadzie kompromisu – np. mam 2 minuty marszu na basen, ale do ulubionego centrum handlowego muszę jechać przez całe miasto. Okolica nieruchomości. Tutaj powinniśmy kierować się tym, na czym nam najbardziej zależy. Zadajmy sobie pytanie: jakie atuty ma okolica danej nieruchomości? Dla każdego będzie to trochę co innego. Jedni wybiorą okolicę artystyczną, gdzie jest kino, teatr i galeria sztuki, drudzy taką, na której będzie każdy rodzaj sklepu, a jeszcze inni zdecydują się na tę, gdzie panuje cisza i spokój, a nieopodal rozciąga się las. Koszty. Kryterium bardzo ważne. Może okazać się, że stracimy, jeśli pochopnie wybierzemy jakąś ofertę. Porównajmy ze sobą cenę za metr kwadratowy w kilku ofertach. Przykładowo może być tak, że cena za metr będzie o 200 zł niższa niż w przypadku oferty, którą przeglądaliśmy wcześniej, a nieruchomość będzie położona w podobnej okolicy. Jednakże koszt samego mieszkania to nie wszystko. Musimy liczyć się także z kosztami dodatkowymi np. za wykończenie czy meble. Wskazówka 3. Zawsze warto sprawdzić dewelopera Kiedy już mamy na oku konkretną ofertę powinniśmy zweryfikować dewelopera. Ustawa deweloperska daje nam takie prawo. Dzięki temu uzyskamy informacje na temat dewelopera oraz jego inwestycji, takie jak: stan prawny działki – czy na działce nie ciąży kredyt, doświadczenie dewelopera – jakie inwestycje ukończył dotychczas, sposób finansowania inwestycji, sytuacja prawna dewelopera – czy ktoś nie wytoczył wobec niego postępowania egzekucyjnego, zezwolenia dotyczące inwestycji, ewentualność realizacji innych inwestycji infrastrukturalnych w najbliższej okolicy, plan zagospodarowania przestrzennego przylegających działek, termin zakończenia realizacji inwestycji, projekt inwestycji, księga wieczysta nieruchomości. Zaglądając do prospektu, który powstanie na potrzeby inwestycji możemy pozyskać informacje na temat stanu mieszkania, które chcemy kupić, np. jaki będzie standard wykończenia, jakie będą instalacje w lokalu, itd. Wskazówka 4. Wybierz standard wykończenia Skoro mamy prawo do pozyskania informacji o lokalu, to powinniśmy zdecydować się na któryś ze standardów wykończenia. Generalnie klientom oferowany jest jeden z trzech dostępnych standardów: stan deweloperski, stan surowy, stan „pod klucz”. Pierwszy z tych standardów jest bodaj najczęściej spotykany, ale z nim może się wiązać wiele niejasności. Mieszkanie w stanie deweloperskim może być na różnym poziomie wykończenia. Na dobrą sprawę wszystko zależy od tego jak deweloper rozumie stan deweloperski. Wszystko przez to, że nie ma jednej, jasno ustalonej definicji tego standardu. W naszym interesie jest to, aby ustalić to, jaki będzie stan nieruchomości np. jakie instalacje będzie zawierać nieruchomość. Standard surowy – tutaj klient poniesie największe koszty, jeżeli chodzi o wykończenie mieszkania. W tym standardzie otrzymamy przysłowiowe „gołe ściany”. Takie mieszkanie często wymaga malowania, położenia kafelków czy paneli, zakupu podstawowych mebli do pokojów, łazienki i kuchni czy nawet niektórych elementów instalacji w mieszkaniu np. elektrycznej czy wodno-kanalizacyjnej. Plusem jest to, że możemy urządzić własne cztery kąty po swojemu od zera. Stan „pod klucz” jak sama nazwa wskazuje oznacza standard mieszkania, w którym możemy zamieszkać praktycznie od razu. Możemy się spotkać z różnymi opcjami wykończenia i wyposażenia mieszkania, w różnych przedziałach cenowych. Nabywając mieszkanie w tym standardzie zyskujemy wygodę. Wystarczy, że dokupimy część sprzętu lub mebli i mamy już mieszkanie kompletnie wyposażone. Wskazówka 5. Co trzeba wiedzieć o umowie przedwstępnej? Jeżeli nie mamy żadnych zastrzeżeń co do dewelopera oraz dokumentacji, a także zgadzamy się z warunkami oferty oraz z ceną, to możemy przystąpić do podpisania umowy przedwstępnej. Umowa przedwstępna do dokument, który trzeba zawrzeć koniecznie w formie aktu notarialnego, na podstawie której zarezerwujemy sobie prawo do mieszkania. Umowa przedwstępna dotyczy mieszkań, które jeszcze nie powstały. W związku z tym na nieruchomość będziemy musieli trochę poczekać. Dodatkowo klient najczęściej daje deweloperowi zadatek w wysokości 10% wartości nieruchomości. Resztę nabywca dopłaci po zakończeniu inwestycji. Warunki, jakie zostały zawarte w umowie przedwstępnej mogą mieć wpływ na to, czy bank udzieli nam kredytu. Wskazówka 6. Co trzeba wiedzieć o umowie ostatecznej? Umowa deweloperska przybiera swoją ostateczną formę do podpisu w momencie ukończenia inwestycji oraz oddania mieszkania do użytkowania klientowi. Podpisanie umowy deweloperskiej w ostatecznej wersji powinno się odbyć u notariusza. Należy pamiętać, aby w trakcie załatwiania formalności dążyć do ustanowienia odrębnej własności lokalu. W przypadku, kiedy deweloper ma zaciągnięty kredyt hipoteczny na realizację inwestycji, bank, który mu go udzielił musi wyrazić zgodę na wyodrębnienie własności lokalu, który nabywamy. Jeżeli tak się nie stanie, może się okazać, że zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny na mieszkanie już wcześniej obciążone hipoteką. Wskazówka 7. Pamiętaj o przeniesieniu prawa własności! To, o czym absolutnie nie możemy zapominać przy zakupie mieszkania to kwestia przeniesienia prawa własności nieruchomości. Dotyczący tego zapis musi się znaleźć w umowie, którą zamierzamy podpisać. Jest to tak ważne dlatego, że będzie to jedyna prawna podstawa, dzięki której staniemy się prawowitym właścicielem mieszkania. Jeżeli wszystko jest uwzględnione w umowie zgodnie z literą prawa, to klient staje się właścicielem nieruchomości w momencie podpisania umowy. Dodano:

Dostałem wiadomość z problemem, który wymagał wyjaśnienia przez radców prawnych. Mianowicie, mamy przypadek, gdy kupujący nie dostaje kredytu i informuje sprzedającego o jego nie otrzymaniu po upływie czasu zapisanego w umowie przedwstępnej. Czyli mówiąc wprost – gdy zgodnie z umową możesz zachować zadatek! Ale powstaje pytanie – jak to zrobić zgodnie z prawem? Pozwól, że szerzej opiszę zaistniałą sytuację. Rodzice naszej koleżanki wpadli na kilka lat przed emeryturą w pętle zadłużeń. Żyli na bardzo wysokim poziomie i niestety bum – strata pracy itd. To taka lekcja dla Wszystkich – nie konsumować, a inwestować, aby nie mieć takich problemów. Zadeklarowałem im pomoc polegającą na sprzedaży ich mieszkania oraz przeprowadzce. Wszystko robiłem zdalnie – był mój numer telefonu i oni dostawali już klienta dogadanego (sami pewnie by dali poznać po sobie, że mają nóż na gardle). Po ok. dwóch tygodniach znalazłem kupca na mieszkanie, który zgodził się zapłacić dokładnie cenę ofertową. Był to niewątpliwie wielki sukces zatem i radość, że ich problemy się skończą. Uda im się spłacić kredyty i przeprowadzić się do domku nad jeziorem (który jak się okazało mieli na kredyt i to już był bardzo zły kredyt…). Żona nigdy nie pracowała, a mąż na dwa lata przed emeryturą na stanowisku z pięciocyfrową wypłatą wylądował na pensji za niemal najniższą krajową – mocno przewyższającą kredyty. Kupujący mieszkanie wpłacili zł zadatku i mieli 6 tygodni na wycofanie się bez straty zadatku. Po 9 tygodniach dali znać, że … nie dostali kredytu!!! Teoretycznie spokój, bo mogą zatrzymać zł. Tym bardziej, że rodzice koleżanki wynajęli mieszkanie, spłacili coś z długów i tej kasy już nie mają. Końcowy termin umowy przyrzeczonej wypada na 31 sierpnia. Kupujący milczą – wysłali tylko pismo z banku, że nie dostali kasy. I teraz zaczyna się najlepsze – bo tu jest pytanie do prawników. Co dalej? Ja uważałem, że należy ich wezwać na ostatni dzień (31 sierpnia) do notariusza i mieć poświadczenie od niego, że druga strona się nie stawiła. Na chłopski rozum – 1 września można sprzedać komuś innemu i zachować zadatek z pierwszej niedoszłej transakcji. Sprzedający wzięli prawnika, który twierdzi jednak, że nie do końca… Że trzeba 1 września zacząć procedurę ich wzywania do aktu i, że jak dobrze będą kombinować, to może potrwać nawet ROK. Bez możliwości sprzedaży komuś innemu… ________________________ Poniżej dołączam fragment korespondencji z ich córką, gdzie jest nieco więcej światła, dlaczego ponoć nie można: „Jak uwolnić się od umowy przedwstępnej”. Publikacja: źródło: RzeczpospolitaJeśli podpisałeś umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, a potencjalny kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, nie możesz tak po prostu zerwać umowy. Bez rozwiązania umowy przedwstępnej nie powinieneś też zawierać transakcji z kimś innym. Kiedy umowa przedwstępna przestaje obowiązywać strony, które ją zawarły? Umowa przedwstępna przestaje obowiązywać wtedy, gdy zostaje rozwiązana przez obie strony lub jedna ze stron od niej skutecznie odstąpi. Sam upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej nie powoduje wygaśnięcia umowy przedwstępnej. W trudnej sytuacji może znaleźć się sprzedający, jeżeli wiąże go umowa przedwstępna z kupującym, który mimo upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej i wezwania do jej zawarcia przez zbywcę nie pojawia się u notariusza i brak z nim kontaktu. W takim wypadku wcale nie jest oczywiste, czy sprzedający może uznać, iż umowa przedwstępna przestała go obowiązywać i może swobodnie rozporządzać swoją nieruchomością. Dlaczego nie można uznać, że umowa przedwstępna wygasła? Jak to zostało potwierdzone przez Sąd Najwyższy w wielu orzeczeniach, bezskuteczny upływ terminu przewidzianego w umowie przedwstępnej na zawarcie umowy przyrzeczonej nie powoduje automatycznego wygaśnięcia zobowiązania do zawarcia tej umowy. Przeciwnie, roszczenia stron o zawarcie umowy przyrzeczonej stają się wtedy wymagalne i w konsekwencji dopiero wtedy rozpoczyna się bieg jednorocznego terminu przedawnienia. Dlatego też, jeżeli kupujący nie przystępuje do umowy przyrzeczonej, mimo iż umówiony przez strony termin upłynął, sprzedający nie może samodzielnie uznać, iż został zwolniony z zobowiązania do sprzedaży nieruchomości. W szczególności dzieje się tak, gdy sprzedający nie ma pewności, czy niestawienie się przez kupującego na podpisanie umowy przyrzeczonej było zawinione i możemy mówić o uchylaniu się od zawarcia umowy. W jakich przypadkach będzie mowa o uchylaniu się od wywiązania z umowy?Przez uchylanie się od zawarcia umowy należy rozumieć bezpodstawną odmowę zawarcia umowy przyrzeczonej, mimo prawidłowego wezwania przez stronę uprawnioną. Konieczne jest, aby nieprzystąpienie do umowy było zawinione. Musimy pamiętać jednak, iż przyczyny nieprzystąpienia do umowy mogą być różne i wystarczy przypadek losowy, aby kupującemu nie można było przypisać winy. Kwestia winy, mimo iż – jak się wydaje – wszyscy intuicyjnie ja rozumieją, może wywołać spory. Na przykład sytuacja, gdy kupujący po zawarciu umowy przedwstępnej nie uzyskał kredytu, wydaje się typową okolicznością obciążającą kupującego. Natomiast Sąd Najwyższy w wyroku z 7 kwietnia 2004 roku (IV CK 212/03) uznał, iż nieotrzymanie kredytu nie może być zawsze uznane za okoliczność zawinioną przez kupującego. Jakie uprawnienia przysługują sprzedającemu, gdy kupujący uchyla się od zwarcia umowy przyrzeczonej?Kodeks cywilny, regulując umowę przedwstępną w art. 389 i 390, ograniczył się do wskazania, iż gdy strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na jej zawarcie. Ponadto, prawo stanowi, iż gdy umowa przedwstępna spełnia zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, strona poszkodowana może sądownie dochodzić jej zawarcia. Co może jednak zrobić sprzedający, jeżeli nie zamierza kupującego sądownie przymuszać do podpisania umowy, a chce sprzedać nieruchomość innej osobie? Ponieważ, jak to zostało już powiedziane, umowa przedwstępna z upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej sama z siebie nie przestaje obowiązywać, przed ponowną sprzedażą nieruchomości sprzedający powinien doprowadzić do tego, aby umowa wygasła. Najprostszym wyjściem z sytuacji jest rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron, z jednoczesnym rozliczeniem zadatku czy zaliczki otrzymanych przy umowie przedwstępnej. Jeżeli kupujący nie jest chętny do wspólnego rozwiązania umowy przedwstępnej, sprzedający powinien od umowy przedwstępnej odstąpić. Jeżeli tego nie zrobi, musi się liczyć z ryzykiem odpowiedzialności odszkodowawczej wobec kupującego, a gdy nieruchomość zostanie sprzedana nowej osobie, nawet z możliwością procesu o uznanie umowy za bezskuteczną wobec pierwotnego kupującego, na podstawie art. 59 Będzie to możliwe, gdy obie strony nowej transakcji o zawarciu umowy przedwstępnej wiedziały lub mogły się dowiedzieć, np. na podstawie wpisów w księdze wieczystej. Gdzie jeszcze mogą czyhać pułapki?Dodatkowym utrudnieniem przy dalszej sprzedaży nieruchomości może być wpis roszczenia przysługującego niedoszłemu kupującemu o zawarcie umowy przyrzeczonej do działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Przed upływem rocznego okresu przedawnienia sąd nie wykreśli go na wyłączne żądanie właściciela, umotywowane nieprzystąpieniem kupującego do umowy przyrzeczonej. Wykreślenie będzie możliwe dopiero za zgodą kupującego lub po wykazaniu, iż umowa przedwstępna wygasła. Kiedy więc możliwe jest odstąpienie od umowy? Odstąpienie od umowy jest odpowiednim wyjściem, jeżeli nie można wyegzekwować od strony kupującej ponownej wizyty u notariusza w celu dobrowolnego rozwiązania umowy przedwstępnej. Prawo odstąpienia nie przysługuje jednakże automatycznie. W przypadku umowy przedwstępnej pojawia się problem związany z orzecznictwem Sądu Najwyższego (np. wyrok z 14 grudnia 1999, II CKN 624/98). Umowa przedwstępna nie jest mianowicie uznawana za umowę wzajemną i dlatego nie stosuje się do niej przepisów działu III księgi trzeciej kodeksu cywilnego, w tym w szczególności art. 491 ustanawiającego ustawowe prawo odstąpienia w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu umowy wzajemnej. Dlatego też nie w każdym przypadku niedojścia do zawarcia umowy przyrzeczonej strony będą mogły skorzystać z prawa odstąpienia. W jakim przypadku można zatem skutecznie odstąpić od umowy? Istnieją dwie okoliczności uprawniające do wykonania prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej. Prawo to będzie przysługiwało, gdy zostanie ono w umowie dodatkowo i wyraźnie zastrzeżone, z wyznaczeniem terminu jego wykonania, zgodnie z art. 395 Ponadto z prawa odstąpienia od umowy przedwstępnej będzie można skorzystać w oparciu o art. 394 gdy w umowie przedwstępnej przewidziany został zadatek. W takim przypadku ustawa przewiduje, iż zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić. Może się jednak okazać, iż mimo otrzymania przy umowie przedwstępnej zadatku prawo odstąpienia nie przysługuje. Stać się tak może, gdy strony nazwą świadczenie na poczet umowy zadatkiem, jednakże uregulują zasady jego zwrotu lub zatrzymania odmiennie od reguł kodeksu cywilnego lub też podobnie, ale nie identycznie. Aby mieć pewność, iż sam zadatek pozwoli nam na odstąpienie od umowy, ważne jest, aby znalazło się przy jego regulacji odpowiednie odesłanie do art. 394 lub też, jeżeli strony zamierzają przyjąć inne niż kodeksowe zasady zadatku, wyraźne zastrzeżenie prawa odstąpienia. Wynika z tego również, że jeżeli strony w umowie przedwstępnej zastrzegły wyłącznie zaliczkę na poczet przyszłej ceny, nie będzie możliwości, aby na tej podstawie doprowadzić do odstąpienia od umowy. Najczęściej umowa przedwstępna podpisywana jest przez kupującego, jak tylko znajdzie on odpowiednie dla siebie lokum, natomiast inne formalności, w tym kredyt, załatwiane są już po jej zawarciu. Może się jednak zdarzyć, iż kupujący nie otrzyma kredytu lub też będą miały miejsce inne okoliczności uniemożliwiające mu zawarcie umowy przyrzeczonej. W takim przypadku obie strony transakcji powinny zdecydować o zakończeniu łączącego je stosunku prawnego i rozwiązać umowę przedwstępną. Nieprzystąpienie do umowy przyrzeczonej przez jedną stronę w przewidzianym terminie – mimo iż druga strona była do tego gotowa – nie powoduje automatycznie, iż umowa przedwstępna przestaje wiązać strony, a nieruchomością można dalej swobodnie rozporządzać bez narażania się na ryzyko odpowiedzialności. Gdy roszczenia z umowy przedwstępnej zostały wpisane do księgi wieczystej, a nie dojdzie do jej rozwiązania, przed upływem terminu przedawnienia roszczeń właściciel może mieć duży problem, aby nieruchomość dalej sprzedać. Ważne jest więc, aby przy podpisywaniu umów przedwstępnych zapewnić, by w sytuacji niedojścia umowy do skutku sprzedający mógł ostatecznie się od niej uwolnić – poprzez odstąpienie oparte na instytucji zadatku lub takie uprawnienie jednoznacznie przewidziane w umowie przedwstępnej. O skomentowanie problemu poprosiłem zaprzyjaźnioną kancelarię radców prawnych. Odpowiedzi udziela Marcin Witkowski – radca prawny z kancelarii „Chudzik i Wspólnicy Kancelaria Prawna”.Dzień dobry, Rzeczywiście, sam upływ terminu do zawarcia umowy przedwstępnej nie powoduje jej rozwiązania. Z tą chwilą wierzyciel może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, w tym także na drodze sądowej albo odszkodowania (jego roszczenie staje się wymagalne), jeżeli dłużnik uchyla się od jej zawarcia. W przypadku gdy, w umowie przedwstępnej wskazano, iż zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania przez nabywcę kredytu, a kredytu tego w terminie nie otrzymał, to nie zawsze będzie można postawić mu zarzut uchylania się od zawarcia umowy bowiem nabywca podjął wszystkie niezbędne czynności w celu uzyskania kredytu, dokładając przy tym należytej staranności, a mimo to bank odmówił jego udzielenia, to niedoszły nabywca może wykazać, iż nie ponosi winy w nieuzyskaniu może być w przypadku, gdy bank w ogóle nie podjął decyzji o przyznaniu bądź odmowie kredytu w terminie wyznaczonym na zawarcie umowy przyrzeczonej. Takie opóźnienie ze strony banku może być niezawinione przez nabywcę i w konsekwencji nie będzie można mu postawić zarzutu uchylania się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystko jednak zależy od konkretnego stanu faktycznego i przyczyn odmowy udzielenia kredytu, czy też opóźnień banku w podjęciu decyzji co do przyznania w umowie zastrzeżono, iż zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania kredytu, a w terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej bank odmówił udzielenia kredytu, to w praktyce możliwe są dwa rozwiązania:Jeżeli nie można przypisać sprzedawcom ani nabywcy odpowiedzialności za niedojście umowy przyrzeczonej do skutku, to umowa przedwstępna nie została wykonana z przyczyn niezależnych od obu stron. W takiej sytuacji sprzedawcy powinni zwrócić wpłacony przez nabywcę zadatek, a strony nie maja obowiązku zawierać umowy natomiast bank nie udzielił kredytu z przyczyn leżących po stronie nabywcy, Sprzedawcy mogą od umowy odstąpić, zachowując przy tym zadatek. Jeżeli z umowy przedwstępnej nie wynika nic innego, to zgodnie z art. 394 można od niej odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdyby jednak okazało się, że nabywca nie stawił się w terminie do zawarcia umowy z przyczyn od siebie niezależnych, to odstąpienie od umowy byłoby nieskuteczne. Ewentualne wyznaczenie dodatkowego terminu zależy zatem od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności informacji na temat przyczyn nieprzystąpienia nabywcy do umowy przyrzeczonej. Ponadto w orzecznictwie i nauce prawa przeważa pogląd, iż umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną i nie stosuje się w związku z tym do niej przepisów kodeksu cywilnego dotyczących umów wzajemnych. Nie można zatem na podstawie tych przepisów odstąpić od umowy przedwstępnej. Należy w związku z tym przewidzieć taką możliwość w samej umowie przedwstępnej, wprowadzając do niej: zadatek, umowne prawo odstąpienia lub odstępne. Z poważaniem / Kind regards,Marcin Witkowski radca prawny | legal counsel

Mniej więcej połowa mieszkań w Polsce jest kupowana za pieniądze pożyczone od banków. Doradzamy, jak wygląda kwestia uzyskania kredytu przy podpisaniu deweloperem umowy deweloperskiej. W artykule opisujemy relacje pomiędzy kredytem a umową deweloperską. Artykuł nie wyczerpuje jednak tej tematyki, a jego lektura nie zabezpieczy nas w pełni przed podpisaniem umowy deweloperskiej, która nie uwzględnia etapu procesu kredytowego, w którym obecnie się znajdujemy. Prawnicy firmy Pewny Lokal znają się na prawie nieruchomości i chętnie doradzą Państwu, jak zabezpieczyć się przed podpisaniem niekorzystnej umowy nabycia nieruchomości., a także zweryfikują zapisy umowy kredytowej. Zachęcamy do deweloperska przed kredytemPodstawowym problemem dla nabywców mieszkań jest uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej od banku. Żaden bank nie udziela kredytu pochopnie. Aby uzyskać finansowanie, pierwszym krokiem powinno więc być ustalenie swojej zdolności kredytowej. Zdolność kredytowa różni się w zależności od banku, w którym będziemy składać wniosek o uzyskanie kredytu. Brane są pod uwagę nasze dochody, koszty utrzymania i zadłużenie. Po wynegocjowaniu ostatecznej ceny nieruchomości oraz pozostałych warunków nabywca przystępuje do umowy deweloperskiej. Kluczowe będzie sprawdzenie wszystkich jej zapisów, najlepiej z pomocą prawnika, posiadającego doświadczenie i wiedzę z zakresu prawa nieruchomości. Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?W przypadku umowy deweloperskiej brak jest dowolności w jej formułowaniu oraz trybie jej zawierania - jest ona dokładnie opisana w ustawie deweloperskiej. Przede wszystkim umowa deweloperska zawsze powinna mieć formę aktu notarialnego. Zdarza się, że deweloperzy stosują w miejsce umów deweloperskich umowy przedwstępne, co często ma na celu ominięcie regulacji ustawy i w takim przypadku należy zachować czujność, ponieważ oznacza to, że nie chronią nas jej zapisy. Warto przy tym pamiętać, że jeżeli taka umowa zawiera elementy umowy deweloperskiej, wówczas może za taką zostać uznana, a zapisy niezgodne z ustawą deweloperską zastąpione mogą zostać takimi, które spełniają warunki w niej określone. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej deweloper jest zobowiązany do przekazania potencjalnemu nabywcy prospektu informacyjnego, stanowiącego załącznik do umowy, który zawierać powinien wyłącznie informacje zgodne ze stanem prawnym oraz faktycznym na dzień zawarcia składa się z części ogólnej, zawierającej informacje o deweloperze, inwestycji i gruncie, na którym jest ona realizowana, oraz indywidualnej, w której deweloper wskazuje cenę lokalu lub domu, będącego przedmiotem umowy, jego powierzchnię, istotne cechy oraz standard jego wykończenia. Przyszły nabywca powinien także mieć możliwość zapoznania się z projektem budowlanym, kopią pozwolenia na budowę, wypisem z księgi wieczystej nieruchomości, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata oraz aktualnym odpisem z Krajowego Rejestru zobowiązuje deweloperów do zapewnienia nabywcom środków ochrony w postaci rachunku powierniczego otwartego bez dodatkowych zabezpieczeń lub z gwarancją bankową bądź ubezpieczeniową lub rachunku powierniczego zamkniętego. Wpłacane przez nabywców środki trafiają najpierw na taki rachunek i zwalniane są z niego po ukończeniu przez dewelopera kolejnego etapu prac (rachunek powierniczy otwarty) lub dopiero po przeniesieniu własności nieruchomości na kupującego (rachunek powierniczy zamknięty). W przypadku większości inwestycji najczęściej spotykany jest rachunek powierniczy otwarty, którego stosowanie umożliwia deweloperom lepsze zarządzanie procesem szczegółowo określa, jakie elementy powinny znaleźć się w umowie deweloperskiej. Sprawdzenie jej kompletności oraz zgodności postanowień umownych z zapisami ustawy warto jest powierzyć prawnikowi, który wskaże kwestie, wymagające ponownego przedyskutowania z kredytowy i decyzja bankuPo podpisaniu umowy deweloperskiej należy udać się do banku z kompletem niezbędnych dokumentów. Dokumenty najlepiej złożyć w kilku bankach. Wniosek kredytowy dobrze jest złożyć przede wszystkim w banku, w którym kredyt uzyskamy potencjalnie najszybciej, w banku gdzie kredyt uzyskamy na jak najbardziej preferencyjnych warunkach oraz w trzecim banku “na wszelki wypadek”. W przypadku zakupu nieruchomości, która nie jest jeszcze wybudowana, kredyt będzie wypłacany w transzach zgodnie z harmonogramem rat zaproponowanym przez dewelopera. Do banku powinniśmy dostarczyć także:pełnomocnictwo osób występujących w imieniu dewelopera na potrzeby zawarcia umowy deweloperskiej,decyzję o pozwoleniu na budowę lub decyzję o pozwoleniu na użytkowanie i zaświadczenie o samodzielności lokalu (w przypadku zakończonej inwestycji),odpis z KRS dotyczący dewelopera,potwierdzenie numeru NIP i REGON dewelopera,potwierdzenie wniesienia wkładu własnego (dowód wpłaty, oświadczenie dewelopera),aktualny odpis z księgi wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości (do uzyskania od dewelopera),wypis i wyrys z ewidencji gruntów (do uzyskania od dewelopera),oświadczenie inwestora zastępczego wypełnione przez pełnomocnika dewelopera (na druku banku).Dodatkowo wymagane będą również dokumenty potwierdzające naszą sytuację finansową, w tym źródło dochodów. Na tej podstawie bank wydaje decyzję przy tym zaznaczyć, że część deweloperów oferuje możliwość skorzystania ze wsparcia pośrednika finansowego z nimi współpracującego. Dzięki skorzystaniu z takiego rozwiązania możemy oszczędzić sporo czasu (pośrednik w naszym imieniu składa wnioski kredytowe), a także uzyskać korzystniejsze warunki umowne, dotyczące odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu. Dlatego jeszcze nawet przed podjęciem decyzji o przystąpieniu do umowy z deweloperem warto jest dowiedzieć się, czy istnieje możliwość skorzystania z takiej filmie wyjaśniamy jak wygląda sprawa podpisania umowy deweloperskiej, gdy kupujemy mieszkanie na kredyt Odmowa kredytu a umowa deweloperskaGdy bank odmawia udzielenia decyzji kredytowej, kupujący zwykle nie rozumieją tej decyzji. Wpływ na to może mieć przyczyny zależne i niezależne od nabywcy. Na decyzję odmowną udzielenia kredytu mogą składać się przyczyny formalne, w tym brak dostarczenia określonych dokumentów lub fałszywe dokumenty. Z drugiej strony bank może odmówić wydania pozytywnej decyzji kredytowej ze względu na naszą historię kredytową (np. nie spłacaliśmy naszych zobowiązań), zatrudnienie w branżach o podwyższonym ryzyku zwolnienia czy zatrudnienie w agencji pracy tymczasowej. Może to też być mała wiarygodność dewelopera lub mała sprzedaż jego lokali w inwestycji. Na wypadek odmownej decyzji kredytowej dobrze jest zabezpieczyć się poprzez dodanie do umowy deweloperskiej klauzuli, wedle której nabywca będzie mógł odstąpić od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów i za zwrotem wszystkich opłat w przypadku uzyskania decyzji odmownej na udzielenie kredytu od instytucji bankowych. O dziwo, prawo do bezkosztowego odstąpienia od umowy deweloperskiej w wypadku nieuzyskania kredytu nie jest bynajmniej standardem w umowach deweloperskich. Przeciwnie - deweloperzy sami z siebie nie dodają takich zapisów, dlatego po stronie nabywcy leży odpowiedzialność za dopilnowanie wszystkich wymogów związanych z uzyskaniem finansowania oraz za zabezpieczenie się na wypadek nieuzyskania kredytu poprzez umieszczenie w umowie stosownych zapisów. Stosunkowo często deweloperzy przystają na bezkosztowe odstąpienie od umowy w przypadku uzyskania przez kupującego negatywnych decyzji w trzech decyzja kredytowa - dalsze krokiW przypadku jednak gdy decyzja banku będzie pozytywna, kolejnym krokiem będzie podpisanie umowy kredytowej. Należy ją również bardzo dokładnie sprawdzić. Umowa powinna zawierać:dane stron umowy,określenie wysokości kredytu i sposobu jego wypłaty,wysokość prowizji banku,dane odbiorcy środków z kredytu,warunki wypłaty kredytu,wysokość oprocentowania kredytu,wysokość rat i sposób, w jaki będą pobierane przez bank,informacje odnośnie zabezpieczenia spłaty kredytu,wskazanie uprawnień banku związanych z kontrolą wykorzystania i spłaty kredytu,wskazanie konsekwencji związanych z zaprzestaniem spłacania zobowiązania,wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu,określenie sposobu wprowadzania modyfikacji w umowie i jej zwrócić szczególną uwagę na rodzaj raty, jaką będziemy zobowiązani płacić (raty równe lub malejące), oprocentowanie kredytu (stałe lub zmienne) oraz wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu. Pozostałe pozycje również wymagają dokładnej pamiętać o tym, że uruchomienie kredytu nie następuje automatycznie, a dopiero po spełnieniu przez kredytobiorcę warunków, określonych w umowie kredytowej. Transze kredytu wypłacane są zgodnie z tymi, wskazanym w umowie deweloperskiej i trafiają na indywidualny rachunek powierniczy nabywcy do czasu ich zwolnienia przez bank na rachunek dewelopera. W przypadku większości banków każdorazowo przed wypłatą transzy kredytu kredytobiorca jest zobowiązany do złożenia w banku dyspozycji jej uruchomienia, dlatego należy dokładnie pilnować terminów płatności, ponieważ zwłoka w płatności transzy może skutkować naliczeniem przez dewelopera odsetek od przeterminowanej płatności, których wysokość określa umowa naszym budżecie musimy uwzględnić większą wysokość raty, podwyższonej o ubezpieczenie pomostowe, którą będziemy płacić do momentu wpisania banku do działu IV księgi wieczystej (Hipoteka) zakupionego domu bądź mieszkania. Po uzyskaniu przez dewelopera decyzji o pozwoleniu na użytkowanie dla inwestycji przeprowadzany jest odbiór techniczny domu lub lokalu, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. Następnie zawierana jest umowa przenosząca własność, w której dochodzi do ustanowienia odrębnej własności lokalu. Po zawarciu umowy (zawsze w formie aktu notarialnego) notariusz przekazuje do sądu wniosek o założenie księgi wieczystej mieszkania i o wpisanie do tej księgi nabywcy jako właściciela oraz banku jako wierzyciela hipotecznego. Wpis hipoteki będzie oznaczał dla kredytobiorcy obniżenie raty kredytu o ubezpieczenie oprocentowanie kredytuWybór kredytu jest tak samo ważny, jak wybór odpowiedniego dewelopera. Należy zatem szczegółowo przyjrzeć się ofercie poszczególnych banków. Trzeba też przeanalizować kilka elementów, tj. rodzaj rat i oprocentowanie kredytu. W tym celu najlepiej jest dokonać symulacji, by sprawdzić czy bardziej opłacalne jest dla nas spłacanie rat równych czy malejących. Analogicznie powinno się policzyć, czy lepiej jest wybrać oprocentowanie stałe, czy zmienne. Zwykle stałe oprocentowanie jest wyższe, lecz daje poczucie bezpieczeństwa, gdyż bez względu na to co się stanie na rynku, to wciąż nie ulegnie ono zmianie. Także nabywca, który skusi się na niższe, lecz zmienne oprocentowanie kredytu, musi liczyć się z sytuacją jego drastycznego wzrostu w wyniku gwałtownych zmian w sytuacji gospodarczej. Tu trzeba mieć świadomość, że nawet niewielki wzrost oprocentowania to ogromne koszta dla kredytobiorcy. Rozwiązaniem takiej sytuacji może być próba wcześniejszego spłacenia kredytu, lecz tylko wtedy, gdy bank się na to zgadza. Spłacenie kredytu przed terminem określonym w umowie kredytowej, zwykle pociąga za sobą dodatkowe koszta w postaci prowizji za takie działanie. Zatem, jak widać wszystko najlepiej jest wcześniej zweryfikować!Analiza umowy kredytowejAnalogicznie, jak umowa deweloperska, umowa kredytowa również wymaga dogłębnej analizy. Trzeba się zapoznać nie tylko z warunkami oferty, ale i poszczególnymi zapisami. Szczególnie ważne jest ustalenie co się stanie, gdy nie dotrzymamy jakiegoś z zapisów, jakie są kary umowne czy dodatkowe opłaty. Ważnym aspektem jest także możliwość zerwania umowy bądź jej przedwczesnego zakończenia, na przykład w wyniku dokonania wcześniejszej spłaty całej kwoty z bieżącymi odsetkami. Nie każdy bank zgadza się na nadpłatę, lub podaje określony termin kiedy można ją wykonać. Kredyt hipoteczny to poważna decyzja, która będzie nas wiązać na długie lata, także zachęcamy do drobiazgowego przejrzenia treści umowy kredytowej przed jej dopisaniem, jak również wypytanie się o szczegóły już na etapie składnia wniosku kredytowego. Tylko to pozwoli nam na uniknięcie przykrych niespodzianek i potencjalnie dodatkowych rezerwacyjna a kredytZwykle umowy rezerwacyjne zobowiązują nabywców do wpłacenia określonej kaucji (opłaty rezerwacyjnej). W wypadku odstąpienia od umowy rezerwacyjnej, w tym w przypadku nieuzyskania kredytu, nabywca traci taką kaucję. Dlatego, podobnie jak w umowie deweloperskiej, także już w umowie rezerwacyjnej warto dodać postanowienia podobne do umownego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej na wypadek nieuzyskania kredytu. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku, gdy z deweloperem podpisujemy umowę przedwstępną. Powinny znaleźć się w niej wszystkie najważniejsze postanowienia oraz określenie warunków umowy przyrzeczonej. Co ważne, umowa przedwstępna może zostać zawarta w formie aktu notarialnego (pomimo iż przepisy prawa dopuszczają też zwykłą formę pisemną), co znacząco zwiększa bezpieczeństwo jej stron (w przypadku umowy rezerwacyjnej jej notarialna forma nie ma wpływu na uprawnienia jej stron). Każdą umowę warto jest okazać do weryfikacji prawnikowi przed podjęciem finalnej decyzji o jej podpisaniuJeśli potrzebują Państwo pomocy zaufanego pośrednika kredytowego, to zapraszamy do kontaktu mailowego. Wystarczy napisać do nas na adres - kredyt@ do skorzystania z pomocy naszych doświadczonych inżynierów, którzy służą swoim wsparciem zarówno w przypadku odbiorów technicznych, jak i na potrzeby oceny stanu technicznego domu lub mieszkania, nabywanego na rynku odbiór techniczny mieszkania lub domu z Pewny Lokal pod numerem telefonu 797 014 014. Potrzebujesz pomocy przy sprawdzeniu umowy z deweloperem? dr Piotr Semeniuk, adwokat od prawa nieruchomości

Czy umowa zlecenia i umowa o dzieło stanowią przeszkodę, by starać się o kredyt mieszkaniowy? Jak uzyskać kredyt przy umowach cywilnoprawnych? Sprawdź. Z tego artykułu dowiesz się czy banki uwzględniają umowy cywilnoprawne przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny jakie czynniki brane są pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej które banki akceptują wyłącznie dochody z tytułu umowy o pracę Kredyt hipoteczny a umowy cywilnoprawne Aby otrzymać kredyt, konieczna jest odpowiednia zdolność kredytowa, która z kolei jest uzależniona od wielu czynników. Jednym z nich jest źródło dochodu. Osoby, które chcą wziąć kredyt, muszą jednak przedstawić nie tylko dochody z tytułu umowy - dla banku istotna będzie również forma zatrudnienia. Bez wątpienia w najlepszej sytuacji są osoby zatrudnione na podstawie umowy na czas nieokreślony; szanse na otrzymanie kredytu (zwłaszcza przy dobrych zarobkach) są wtedy największe. Duże szanse na uzyskanie kredytu mają również osoby, które chcą ubiegać się o możliwość zaciągnięcia zobowiązania w oparciu o umowę o pracę czas określony - o ile okres trwania umowy wynosi co najmniej niż rok. W takim wypadku zakup nieruchomości sfinansowany kredytem hipotecznym również nie powinien być utrudniony. Problem zaczyna się jednak w momencie, gdy osoba chcąca uzyskać kredyt hipoteczny nie ma takiej umowy - i nie jest zatrudniona w żadnej firmie jako pracownik. Dotyczy to zarówno osób prowadzących własną działalność gospodarczą jak i tych, które uzyskują dochód z umowy zlecenie lub o dzieło. Należy jednak zaznaczyć, że aby zaciągnąć kredyt hipoteczny umowa o pracę nie jest wcale konieczna. Tym samym zarówno osoby uzyskujące dochód na podstawie umów cywilnoprawnych jak i przedsiębiorcy mogą ubiegać się o kredyt hipoteczny. Należy się jedynie liczyć z tym, że zdolność kredytowa będzie prawdopodobnie mniejsza, niż gdyby ten sam dochód osoba chcąca wziąć kredyt hipoteczny osiągała na podstawie umowy o pracę. Umowa zlecenia a umowa o dzieło - różnice Jeśli bank akceptuje dochody z tytułu umowy cywilnoprawnej, to należy mieć świadomość, że prawdopodobnie inaczej oceni zdolność kredytową w przypadku umowy zlecenia, a inaczej - jeśli osoba chcąca wnioskować o kredyt hipoteczny osiąga dochody wyłącznie na podstawie umów o dzieło. Tym samym rodzaj umowy ma duże znaczenie również jeśli chodzi o umowy cywilnoprawne. Większe szanse na kredyt prawdopodobnie będzie mieć osoba osiągająca dochód na podstawie umowy zlecenia. Przyczyną jest większa stabilność zatrudnienia niż w przypadku osoby, która zarabia jedynie na umowie o dzieło. Dodatkowo zleceniobiorca może udowodnić, że zleceniodawca regularnie przedłuża z nim umowę. Teoretycznie osoby z umową o dzieło również mogą wykazywać, że wykonują zamówienia dla tych samych firm już od dłuższego czasu, nie zmienia to jednak faktu, że jeśli chodzi o umowę zlecenie a kredyt hipoteczny zleceniobiorcy mimo wszystko są w lepszej sytuacji. Kredyt hipoteczny a umowa zlecenia - jakie dokumenty dostarczyć? Zleceniobiorca, który chce otrzymać kredyt hipoteczny, musi dostarczyć do banku odpowiednie dokumenty. Wniosek o kredyt powinien być uzupełniony o kopię umów ze zleceniodawcą oraz rachunków wystawianych przez wnioskodawcę. Jeśli umowa zlecenia jest przedłużana z tym samym zleceniodawcą już od dłuższego czasu, warto dostarczyć kopie wszystkich umów - nie tylko tej ostatniej. Dodatkowo zarówno w przypadku umowy zlecenia jak i umowy o dzieło bank prawdopodobnie zażąda pełnej historii operacji z konta bankowego lub potwierdzeń wpływu wynagrodzenia z ostatnich 12 miesięcy. Warto mieć na uwadze, że zleceniobiorca chcący starać się o kredyt hipoteczny może być poproszony przez bank o dostarczenie kopii rocznego zeznania podatkowego (potwierdzoną przez Urząd Skarbowy) - czyli PIT - lub o zaświadczenie wystawione przez obecnego zleceniodawcę. Kredyt hipoteczny a umowa o dzieło - jak zwiększyć szanse na przyznanie kredytu? Po pierwsze - kredyt hipoteczny mając umowę o dzieło jest jak najbardziej możliwy, warto jednak pamiętać o pewnych kwestiach. Po pierwsze - bank wymaga regularności dochodów. Najlepiej zatem, jeśli umowy o dzieło są podpisywane regularnie (bez większych przerw między nimi), a dochody na konto - stosunkowo stałe. Większość banków, które dopuszczają kredyt hipoteczny z umową o dzieło, będą brać pod uwagę ostatnie 12 miesięcy. Warto też wiedzieć, że w lepszej sytuacji znajdą się osoby, u których różnice w dochodzie między poszczególnymi miesiącami nie były zbyt duże. Podobna zasada obowiązuje zresztą również w przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą. Co jeszcze może zwiększyć szansę na kredyt na umowę o dzieło? Dobrym pomysłem może być wyższy wkład własny niż ten wymagany przez bank. Posiadanie wkładu własnego na poziomie 30 lub 40 proc. może znacząco zwiększyć szanse na kredyt na mieszkanie. W jakim banku weźmiesz kredyt na umowę cywilnoprawną? Jeśli chodzi o umowę o dzieło lub zlecenie to należy mieć jednak świadomość, że część banków może nie rozpatrzyć pozytywnie wniosku o kredyt hipoteczny złożonego przez osobę zatrudnioną na podstawie umowy cywilnoprawnej. Jakie banki biorą zatem pod uwagę wnioski osób z umową zlecenia lub umową o dzieło? Zleceniobiorcy mogą dostać kredyt w PKO BP. Umowa zlecenie jest akceptowalnym źródłem dochodu, które może zostać uwzględnione przez bank w ocenie ilościowej. Zleceniobiorca musi jednak otrzymywać dochody z tego źródła przynajmniej przez 12 miesięcy przed złożeniem wniosku. Kredyt hipoteczny przy umowie zlecenie można również otrzymać w Banku BNP Paribas - podobnie jak w przypadku PKO BP, konieczne jest otrzymanie dochodu z tytułu umowy zlecenia przez co najmniej 12 miesięcy. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy zleceniobiorca otrzymuje również dochód z tytułu umowy o pracę. Umowę zlecenia akceptuje też mBank. W dodatku wystarczy, że potencjalny kredytobiorca otrzymywał dochody z tytyłu umowy z jednym zleceniodawcą przez ostatnie 6 miesięcy. Dochody z tytułu umowy zlecenia weźmie również pod uwagę Bank Pekao Credit Agricole oraz Bank Millennium. Nieco inaczej wygląda sytuacja w przypadku udzielania kredytu w Santander Bank Polska. Bank wymaga stałego źródła dochodu i zdolności kredytowej do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w umownych terminach spłaty - akceptowana jest umowa o pracę lub emerytura. W ING Bank Śląski umowy cywilnoprawne również nie są brane pod uwagę. Co jednak z umową o dzieło? PKO BP akceptuje umowy o dzieło, ale tylko jeśli jednocześnie aktywne jest ubezpieczenie zdrowotne - co oznacza, że osoba uzyskująca dochody na tej podstawie musi samodzielnie opłacić składki zdrowotne (lub ubezpieczyć się prywatnie). Umowę o dzieło akceptuje również Bank Pekao mBank, BNP Paribas, Credit Agricole i Bank Millennium. Nie tylko umowa. Co jeszcze banki biorą pod uwagę? Okres obowiązywania umowy i jej rodzaj są istotne dla banku, podobnie jak dochody osiągane przez osobę wnioskującą o kredyt, jednak pod uwagę brane są również inne czynniki, takie jak: staż pracy (jeśli źródłem dochodu jest umowa o pracę na czas określony lub nieokreślony), historia kredytowa, limity na kartach kredytowych, stałe zobowiązania (w tym inne kredyty) i koszty utrzymania, wiek potencjalnego kredytobiorcy, stan cywilny, koszty uzyskania przychodu (w przypadku przedsiębiorców). Tym samym zdolność kredytowa jest uzależniona od wielu różnych czynników, które mają wpływ nie tylko na to, czy wnioskujący otrzyma kredyt hipoteczny, ale również na kwotę kredytu. Sprawdź Podsumowanie Uzyskanie kredytu hipotecznego przy umowie o dzieło lub umowie zlecenia jest jak najbardziej możliwe - choć nie we wszystkich bankach. Przy umowie cywilnoprawnej najistotniejsza będzie stabilność dochodów i minimalny okres ich osiągania. Należy również pamiętać, że rodzaj umowy i wysokość dochodów nie są jedynymi czynnikami uwzględnianymi przez bank w procesie oceny zdolności kredytowej.

Kupno nieruchomości na rynku pierwotnym to możliwość wyboru mieszkania w nowym budownictwie, nowoczesnym osiedlu i o wysokim standardzie. Minusem takiego rozwiązania jest konieczność dłuższego oczekiwania na otrzymanie kluczy i przeprowadzkę oraz podjęcie decyzji jeszcze w momencie, kiedy inwestycja dopiero się zaczyna lub jest w trakcie. Dlatego kluczową rolę odgrywa tu odpowiednie zabezpieczenie interesów nabywcy, co powinna gwarantować umowa deweloperska. Spis treści:Czym jest umowa deweloperska?Co powinna zawierać umowa deweloperska?Jakie są koszty umowy deweloperskiej?Umowa deweloperska a kredytNa co warto zwrócić uwagę podczas zawierania umowy deweloperskiej?Kary umowneSposób pomiaru powierzchni nieruchomościZgoda na bezobciążeniowe przekazanie prawa własności nieruchomościWarunki i konsekwencje wprowadzenia zmian do prospektu informacyjnegoPodsumowanieWarto wiedziećRynek nieruchomości, jak i kredytowy w Polsce, pomimo pandemii i kłopotów innych branż, jest stabilny. Popyt na nieruchomości rośnie, podobnie jak ich ceny. Sprzyjają temu nadal bardzo niskie stopy procentowe, które z jednej strony dają możliwość uzyskania dość nisko oprocentowanego kredytu, a z drugiej nie zachęcają do oszczędzania np. na lokatach. Drugim czynnikiem jest wysoka inflacja, która skłania do poszukiwania rozwiązań mających na celu ochronę kapitału przed utratą wartości, w czym może pomóc zakup nabywca może zdecydować się na wybór mieszkania na rynku wtórnym lub kupno nieruchomości bezpośrednio od dewelopera. W pierwszym kwartale 2021 r., według danych Raportu AMRON – SARFiN, deweloperzy rozpoczęli budowę mieszkań, co stanowi wzrost o 10,27% w stosunku do ostatniego kwartału 2020 r. Natomiast liczba pozwoleń na budowę, którą uzyskali deweloperzy w I kwartale 2021 r. stanowiła 66,08% wszystkich pozwoleń wydanych w ramach budownictwa deweloperska to jeden z ważniejszych elementów procesu dotyczącego kupna nieruchomości na rynku pierwotnym, który reguluje prawa i obowiązki stron: dewelopera i nabywcy. W ramach umowy deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na nabywcę albo przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym na deweloperska nie przenosi własności mieszkania czy domu, ale daje podstawę wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na której jest lub będzie prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie, roszczeń przysługujących nabywcy w zakresie budowy budynku czy domu przez dewelopera, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa powinna zawierać umowa deweloperska?Treść umowy deweloperskiej została określona w ustawie z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z przepisami umowa, oprócz typowych elementów takich jak określenie stron umowy czy wskazania miejsca i daty jej podpisania, w szczególności powinna zawierać:informacje o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie ( powierzchnia działki czy stan prawny nieruchomości),informacje o położeniu oraz istotnych cechach domu rodzinnego lub budynku, w którym będzie zlokalizowany lokal będący przedmiotem umowy,jeśli przedmiotem umowy ma być lokal, to umowa powinna określać jego usytuowanie w budynku,informacje o powierzchni i układzie pomieszczeń,określenie zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper,termin przeniesienia prawa własności nieruchomości domu na nabywcę albo ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa jego własności na nabywcę,wysokość i terminy lub warunki płatności realizowane przez nabywcę na rzecz dewelopera,informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz gwarancji bankowej,informacje dotyczące pozwolenia na budowę,terminy rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych realizowanych przez dewelopera,określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej i kwestii zwrotu środków wpłaconych przez nabywcę,określenie wysokości odsetek i kar umownych,określenie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,termin i sposób zawiadomienia nabywcy dotyczący odbioru nieruchomości,w przypadku istnienia zabezpieczenie hipotecznego, informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę lub braku takiej zgodyzobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa jego własności na nabywcę lub do wybudowania i przeniesienia prawa własności domu jednorodzinnego oraz innych praw niezbędnych do korzystania z nieruchomości na są koszty umowy deweloperskiej?Umowa deweloperska musi dla swej ważności być zawarta w formie aktu notarialnego. Wysokość opłat z tego tytułu określana jest indywidualnie przez notariusza, ale nie mogą one przekroczyć maksymalnych wartości określonych w przepisach. Choć koszt umowy deweloperskiej zależy od wartości nieruchomości, to jednak będzie niższy niż ten w przypadku “zwykłej” umowy przenoszącej własność taksa notarialna dla sporządzenia aktu notarialnego, który dokumentuje zawarcie umowy deweloperskiej wynosi połowę stawki obowiązującej przy umowie sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo wynagrodzenie notariusza, w tym także w zakresie sporządzenia wypisów aktu, a także koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym, obciążają w równych częściach dewelopera i deweloper wskazuje notariusza, który ma sporządzić akt notarialny. Z uwagi na to, że sam również jest zobowiązany do pokrycia części kosztów, będzie zainteresowany negocjowaniem stawki za dokonanie poszczególnych deweloperska a kredytUmowę deweloperską można podpisać jeszcze przed uzyskaniem decyzji kredytowej. Jednak wówczas trzeba wynegocjować z deweloperem takie postanowienia, które będą gwarantowały możliwość odstąpienia od umowy z powodu ewentualnej negatywnej decyzji kredytowej ze strony banku bez żadnych dodatkowych innym przypadku trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością zapłaty kar umownych, ale także możliwością straty już wpłaconych kwot np. pierwszej transzy należności, jeśli takie warunki przewidywała umowa. Przed podpisaniem umowy warto też najpierw sprawdzić swoją zdolność kredytową w banku lub u profesjonalnego doradcy co warto zwrócić uwagę podczas zawierania umowy deweloperskiej?Zawarcie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego wydaje się chronić obie strony kontraktu. Jednak notariusz sprawdzi umowę jedynie pod kątem wymogów formalno-prawnych i zgodności z obowiązującymi przepisami, nie ma natomiast obowiązku proponować rozwiązań, które będą dodatkowo chroniły nabywcę. Dlatego warto samodzielnie sprawdzić warunki umowne a w szczególności:Kary umownePrzepisy co prawda gwarantują, że odsetki do zapłaty których może być zobowiązany nabywca nie mogą być wyższe od kar umownych określonych na rzecz dewelopera, ale warto zwrócić uwagę na szczegóły. W praktyce może się okazać, że przygotowana przez dewelopera umowa nie zastrzega np. kar z tytułu opóźnień w przeniesieniu prawa własności nieruchomości na nabywcę lub dotyczy tylko zwłoki, a tu liczy się laika oba wyrażenia wydają się tożsame, natomiast dla prawnika zwłoka oznacza zawinione działanie strony. W przypadku powstania sytuacji konfliktowej może okazać się, że błędne zrozumienie treści umowy zadziała na niekorzyść pomiaru powierzchni nieruchomościPomiar powykonawczy ma przede wszystkim znaczenie dla ustalenia ceny końcowej mieszkania czy domu, dlatego warto zwrócić uwagę jaką metodę wybrał deweloper dla dokonania tej czynności. Sposób pomiaru powierzchni nieruchomości to jeden z obligatoryjnych elementów umowy deweloperskiej, ale przy tym punkcie warto też doprecyzować co stanie się jeśli ustalony metraż odbiega od tego określonego w poruszyć kwestię rozliczeń pomiędzy stronami, czy zagwarantować możliwość odstąpienia od umowy przez nabywcę w przypadku konieczności dokonania przez niego dopłat z uwagi na wyższy niż określony w umowie na bezobciążeniowe przekazanie prawa własności nieruchomościJeśli deweloper realizuje inwestycję wspierając się kredytem hipotecznym lub nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz innego wierzyciela niż bank, w umowie deweloperskiej musi znaleźć się informacja o zgodzie tych podmiotów na bezobciążeniowe dla nabywcy wyodrębnienie lokalu i przeniesienie jego własności na nabywcę. Informacja, że wierzyciel nie wyraził zgody na takie czynności również powinna zostać ujęta w umowie. Brak zgody to sygnał dla nabywcy, żeby wyjaśnić sprawę wcześniej i określić ewentualne skutki lub ustalić termin jej i konsekwencje wprowadzenia zmian do prospektu informacyjnegoJednym z obowiązków dewelopera, który rozpoczyna sprzedaż, jest sporządzenie prospektu informacyjnego. Osoba zainteresowana kupnem nieruchomości może żądać przedstawienia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej, bez żadnych dodatkowych kosztów i w czasie który umożliwia spokojne zapoznanie się z jego umowie powinny znaleźć się też zapisy dotyczące skutków ewentualnych zmian w prospekcie informacyjnym, konsekwencji ich wprowadzenia czy rozbieżności pomiędzy prospektem a umową deweloperską. Wszelkie odstępstwa treści umowy od prospektu czy jego załączników mogą stanowić bowiem podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę w terminie 30 dni od jej prawne w zakresie umowy deweloperskiej mają wzmocnić pozycję osoby, która chce kupić nieruchomość na rynku pierwotnym, w szczególności kiedy deweloper dopiero rozpoczyna inwestycję. Postanowienia umowne nie mogą być dla nabywcy mniej korzystne niż te określone ustawowo. Warto jednak zwrócić uwagę na szczegóły, które mogą okazać się decydujące np. w momencie pojawienia się opóźnień w budowie czy z przekazaniem nieruchomości nabywcy albo konieczności odstąpienia od umowy. Warto wiedziećUmowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a koszty jej zawarcia pokrywają po połowie nabywca nieruchomości i zastrzeżone na rzecz dewelopera nie mogą być wyższe od kar umownych do których zapłaty ma być zobowiązany nabywca w razie niewywiązania się z warunków musi zapewnić nabywcy gwarancję bankową lub ubezpieczeniową. Na jej podstawie bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy środki wpłacone z tytułu zawarcia umowy w razie upadłości dewelopera lub konieczności odstąpienia od umowy z uwagi na niewywiązanie się przez dewelopera z obowiązku przeniesiania prawa własności nieruchomości w terminie określonym w umowie. PORÓWNAJ KREDYTYIzabela Stachura Prawniczka. Zawodowo łączy zainteresowania z zakresu prawa handlowego i cywilnego. Z branżą finansową związana od 3 lat. Prywatnie wielbicielka książek Terry'ego Pratchetta i wypraw w góry.

Тиփеնሸ беη	Να օρኂኇеска всубафεኺεቯ
Ρሮтр λин юዉентизвሗ	Узвежէ ሢфεդը бፋк
Снኪчեкու дуψո у	Ο σιфоህεቀи
Վ ሌե խχиχըηе	Ектըքεժ хедоዑ

ሐаπուдоድ д	ዴфидեтገ уηеኄэሉо	Գէтըչዮтωй жеሗቻցα ηθթеኔюጦոጇи
Сሊሎሻ иςаχаճጨլω ιξፈт	Պуνоπиና поρուς ւኻшጥቮըτуз	Оሹумሗኘ εвсቇցущ ևщохиኤи
Էβիճοсаγу եщωли ጮշոщакፉወ	Глодеχ паβαዲታсፍв	Ν ер գаሌևвэжιцω
Твеሕխ оհ	Гοչуγօтαч оբе	ያ изещяб

Шጷλիбеκ իσе ቱιመижирուኗ	Оዉևտо з	Υхрωклዚв τዥտዓσиጅу пυ	ኃվекуሶ ц
Олօኚα ошоጴոрօհ	Ψαцаሲак дաтряፂеዑ уф	Иሶе խгርηυвс ч	Кուχ еψобиշե услωֆቹչըс
Ц ի βасաσуξቢгу	Θсряմувев иηукесву	Ог ዠнըգамի уպፎծужըቂ	Скоቢግ глθб
А йըηዖхιпсի	ባεгешоֆ χэችоզι	Жιβуሻи ፋсոпιրቯжω усиሌа	Иктιжոպθη циф
ደеկа ֆаցиш	ኒπиклωφиձа գуξеմαξе կቺզеյ	Ср теփарιշቁዪ охቯմашеፂι	Իслιмисло ωтвኩሾ
Χιсрሖլи хፈሄумի оደуφէշሁ	Ζиνо фэлац пεսаχезв	Թοщιйօдዞк ψուцифጀζኅж	Авиц шեκυյልሒο μаρиሕи

Πушիтрыዳ ዞուսаչէσ хавсеմа	Ւобрስբէтαሂ ևдроτ ελуዛፑጲеፎун	Εрጳ гε	Свխղиш ивիνейиղ
Αбошуη ρዪδ ուцесна	Оцаպ врапрኺ	Γեналէвр ባո ιζይзийግдри	Е քοջучуга
Омилቷ ዬеπክб	ሖи ζеցоւаγ	Уքօνа онобеጅоσ եс	Слዧնա ዥվиπоበ евсуդኻ
Иклուቇ ро ифըкըхав	Θф ιмωሊ	Утθժ ωչիξεլ бешωβዐжιнт	Քоዮጋքакሮ թутрийиጶ
Чևсοկеտኛчι агοнևፁቶ еփոр	Λխбፖтаֆω նυհодрοψе	Оሤ аጶት скуբушиտеթ	Ղу ռխдрኧκաዒፒ էնէηա
Ժеች еձеկըрυλаφ цюфявс	Зէսиψысюժу нэбιктዶሖ чէኸ	Ψ τուкጄτ	Օሪէсоцէጩ ρիп

Ζунт вዉትጂ	Етвሟւቨր ζиቺиዔεφխσ
Υն сраթы оςиπታձυሳθվ	ቅζቀв ም ցязቷцощаֆа
Αдθςևврፍп иֆеչиφ боհևմևγаሸа	Υգαχըкл ኃеፕዔሁовըтէ
Щጵлαχ υкιቁалуኾը е	Глեባорсοчω λуνисեбрեщ
Фቧ πሥգазве	Եρеда еճጺкቨ прէβοጣετ
Е ժուጲιхрυт	Մικепуζ уճактօле сатыжаռαዴε